楼市观察|东莞去年5次出手调控楼市,市场降温

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    2020年以来,有着深圳“后花园”之称的广东东莞楼市格局发生了巨大的变化。受到大湾区建设推进、品牌开发商积极进驻拿地、二手房交易流程优化及个税征收方式调整等各项利好因素的促进下,2020年的东莞购房需求旺盛,房价出现上涨趋势。

    东莞在2020年6月的房价“涨幅首次超过深圳”。此后三个月(2020年7月至9月),东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”。

    深圳贝壳研究院预计,2021年东莞房地产市场有望延续2020年的上升趋势,但是房价在2020年涨幅加快之后,短期的上升空间受压,同时2020年出台较为严厉的调控政策,市场降温趋向理性,房价预期相对稳定。

    东莞6月房价因涨幅超过深圳备受关注

    从全年来看,据深圳贝壳研究院监测数据,2020年东莞新房共成交9.87万套左右,其中住宅6.47万套,同比增长33.6%,成交均价约2.4万元/平方米,同比涨幅有所扩大。

    深圳贝壳研究院监测数据显示,2020年年初受到“疫情”影响,东莞新房市场十分低迷,一季度新房住宅成交不足6000套;随着疫情防控成效显著,二季度成交大幅回升,其中6月为7021套,为上半年的阶段性高点。

    深圳贝壳研究院的报告显示,上半年东莞二手房较为活跃,出现外地人购买的现象,房价出现较为明显上涨。根据深圳贝壳研究院数据显示,3月-7月成交均价出现连续上涨,4月份突破2万元/平方米,7月份量价达到新高。

    值得一提的是,因东莞在2020年6月的房价“涨幅首次超过深圳”而备受关注。

    东莞中原战略研究中心发布的报告指出,近年来,东莞新房供求持续紧张,2020年上半年由于许多项目受疫情影响停工延工,供应处于空档期,导致整体供应尤为紧张,创历史新低。而需求方面,受疫情影响各大小区封闭式管理令二手房市场需求分流入一手房市场,加上央行放水带来通胀预期,投资者进入楼市,整个住宅供求矛盾变尖锐,推动房价快速上涨,同时东莞本地自住和投资需求被全面激活,进场追涨;下半年地市持续火热,楼市供需两旺,但市场整体依然供不应求,供求比维持0.8,供求矛盾明显。

    根据深圳贝壳研究院监测,2020年东莞二手房总体处于上升期,全年成交突破4万套,成交均价达2万元/平方米以上,市场亦表现较为活跃。一是宏观环境相对利好,上半年二手房不限购,需求释放加快;二是近年东莞二手房交易流程优化、个税征收方式调整,向成熟市场(如深圳)的趋势发展,存在一些外地的购房需求进入东莞二手房市场的现象。但是,由于价格涨幅较快,7月25日及时出台调控,二手房限购,市场快速降温,下半年走势较为稳健。

    2020年东莞3个月5次出手调控楼市

    2020年7月至9月,东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”。

    7月2日,东莞市发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,要求加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管。其中明确,同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%,且同幢新房每套均价差不宜超过20%。

    7月25日,东莞市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,调整商品住房限购政策,明确非本市户籍居民家庭在东莞市购买第一套商品住房的须提供2年内连续1年以上社保证明;购买第二套商品住房的须提供3年内连续2年以上社保证明,暂停向其销售第三套商品住房。此外,自该同志施行之日起在东莞行政区域内购买的商品住房须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

    9月3日,东莞市发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》,明确2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房,无限转让年限要求;2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的商品住房,须取得不动产权证满2年后方可交易转让(含赠与);2020年7月25日零时以后完成网签的商品住房须取得不动产权证满3年后方可交易转让(含赠与)。

    9月11日,东莞市发布《关于防范兜售新建商品住房房源指标行为的提示》,明确任何以提供“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为,都涉嫌违法违规。

    9月23日,东莞市发布《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》,调整最高贷款额度。其中首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元;二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元。同时,增加购买外市二手房申请提取的条件。购买外市二手房应办出不动产权证满6个月方可申请提取。此外停止受理物业管理费提取。

    3个月5次出手调控楼市后,据东莞中原战略研究中心检测数据,10月份东莞住宅成交约75万平方米,环比下跌4%。不过,该月东莞住宅的成交量仍同比上涨77%,且创下近5年的同期新高。

    2021年房价走势稳健

    从一级市场来看,东莞中原战略研究中心数据显示,2020年东莞公开出让土地占地758万平方米,合计建面2308万平方米,同比2019年上升11%,政府推地加快。其中共计38宗商住地供应和成交,合计占地181万平方米,建面539万平方米,最终实际楼面地价为14119元/平方米(剔除配建),同比2019年上涨4%,溢价率方面达30%,略高于2019年。

    库存方面,东莞中原战略研究中心报告显示,东莞2020年住宅库存及去化周期持续回落。截至2020年12月底,东莞住宅库存套数24054套,库存面积为298万平方米,同比大幅下滑27%,市场供不应求,住宅库存明显告急。若考虑部分项目延签及剔除老、旧项目库存等因素,目前住宅库存消化周期跌至历史新低。按照过去6个月消化速度计算,12月底住宅库存消化周期跌至低谷,缩短至3.6个月,同比缩短4.3个月,若考虑延签因素影响,实际上目前库存消化周期已跌至2016年以来低谷水平。

    据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,2020年全市百强房企数量稳步上升,全年共有30个百强房企入市,较上年新增4个,包括华侨城、金融街、首创和龙湖。成交面积排名前20中,百强房企占据13席。随着2020年前海、世茂等房企在莞拿地,未来全市百强房企数量仍会持续攀升,“品牌格局”将越来越凸显。

    2020年东莞土拍市场火热,各大房企纷纷布局东莞市场,加上广东珑远集团、安徽交投、和记黄埔、新世纪等非百强房企积极入市,市占上涨明显,做大市场蛋糕,导致百强房企市占率有所下滑,但仍占据半壁江山。

    据深圳贝壳研究院预测,2021年东莞市场将保持活跃,房价走势稳健。

    宏观方面,预期利好不减,一是2020年东莞提出南部九镇未来全面对接和融入深圳先行示范区;二是东莞落户政策宽松,人口有望持续净流入,2020年9月实施的大专学历可直接入户(有效期至2025年8月);三是大湾区建设,东莞处于广深科技创新走廊的重要节点,同时受广州、深圳两个一线城市作用与驱动。

    房地产方面,深圳贝壳研究院认为,2019-2020年品牌开发商积极进驻东莞,土地市场活跃、旧改与城市更新力度增强,既保障了有效供应、又提升了城市价值关注度;其次,东莞局部区域存在“一二手房价倒挂”打新现象出现,激活了部分购房需求。此外,东莞房地产发展趋向成熟,二手房市场占比氛围较高(40%左右),新房与二手房流通机制较为完善。

    深圳贝壳研究院预计,2021年东莞房地产市场有望延续2020年的上升趋势,但是房价在2020年涨幅加快之后,短期的上升空间受压,同时2020年出台较为严厉的调控政策,市场降温趋向理性,房价预期相对稳定。